法学研究 | 合同条款与法律规定不一致时合同条款效力判断

法律强制性规定与合同约定间冲突情形下约定条款效力分析

当法律规定具有强制性，即禁止当事人作出相反约定时，若合同中存在违反法律的约定，该约定不具有法律效力。现以约定管辖条款为例进行分析。

（一）约定管辖权利及原则

约定管辖权在法律体系中是一项重要权利，它使当事人在合同或其他财产权益纠纷中，能够通过书面协议选择特定的人民法院进行管辖。《民事诉讼法》第三十五条规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”由此可知，合同双方当事人约定管辖需遵循两个关键原则：1.所选法院必须与争议存在实际联系；2.所选管辖法院不得违反《民事诉讼法》关于级别管辖和专属管辖的规定。

（二）违反专属管辖分析

若约定管辖违反专属管辖规定，则绝对无效。但存在两个以上法定专属管辖法院的情形下，可允许当事人订立管辖协议，从已约定的专属管辖权法院中进行选择，因为此种选择并未违反专属管辖规定。例如，因遗产继承纠纷提起诉讼时，当事人可订立管辖协议，约定由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地这两个专属管辖权法院中的其中一个法院管辖。

（三）违反级别管辖分析

当约定管辖违反级别管辖规定时，并非绝对无效。若约定由 “甲地乙人民法院管辖” “乙人民法院管辖”，应认定当事人选择的地域管辖有效，再结合级别管辖规定确定具体的管辖法院；若乙人民法院无权管辖，即违反了级别管辖规定，则该管辖约定无效。若约定由“甲地的人民法院管辖”，仅约定了地域管辖，应依据级别管辖规定确定具体的管辖法院。若当事人选择了与合同没有实际联系的地点的人民法院，那么此约定管辖应被视为无效。

任意性规定与合同约定间冲突情形下约定条款效力分析

当法律规定具有任意性，即允许当事人在合同中作出不同约定时，这些约定对合同当事人具有法律效力。现以放弃“买卖不破租赁” 条款为例进行分析。

（一）“买卖不破租赁”条款的放弃情况分析

《中华人民共和国民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”这意味着当租赁物的所有权因买卖、赠与或继承而改变时，原租赁合同对新的所有权人和承租人依然有效。“买卖不破租赁”是租赁领域广泛遵循的一项原则，旨在保障租赁合同的稳定性和承租人的权益。然而，在某些特定情形下，当事人可能会选择放弃这一原则。这种情况在商业租赁中较为常见，例如当新的所有权人打算对租赁物进行重大改造或重新开发时，往往希望不受原租赁合同的约束。因此，房地产开发商经常会在租赁合同中设置相关条款，要求承租人自愿放弃“买卖不破租赁”的权利。

（二）相关法律解释对合意排除原则的规定

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条：“租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在日前已被人民法院依法查封的。”的规定，当事人之间在签订房屋租赁合同时就已达成合意排除买卖不破租赁原则的，应当尊重双方的意思自治。

（三）放弃条款对租赁合同效力及          当事人的影响

如果当事人选择放弃“买卖不破租赁”条款，那么一旦租赁物的所有权发生变动，原租赁合同可能会失去效力。这意味着新的所有权人将有权与承租人重新谈判租赁条款，甚至可能终止租赁。这对承租人来说可能会带来不确定性和风险，故承租人在做出放弃“买卖不破租赁”权利的决定时应当谨慎考虑，充分评估其潜在的法律后果和商业风险。